Risiken & Tipps
Neubau:
Versichern Sie sich unbedingt vor Abschluss eines Kaufvertrages, dass für das Grundstück, das Sie erwerben möchten, eine Baugenehmigung vorliegt.
Bestehen Sie auf eine Absicherung gemäß spanischem Avalgesetz. Es ist der deutschen Makler- und Bauträgerverordnung vergleichbar. Damit vereinbaren Sie Zahlungen nach Baufortschritt und riskieren nicht den Verlust des gesamten Geldes, sollte der Bauträger Pleite gehen.
Hat eine Baufirma bereits den gesamten Kaufpreis erhalten, ist sie unter Umständen nicht mehr motiviert, Mängel zu beseitigen. Es ist deshalb sinnvoll, etwa zehn Prozent der Bausumme als Gewährleistung für die Beseitigung von Mängeln zurückzubehalten.
Wiederverkauf: Wer sein Häuschen innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss fünf Prozent Grundstücksgewinnsteuer abführen. Zusätzlich kassiert die Gemeinde Wertzuwachssteuer.
Spanien hat, was viele Deutsche lieben: Sonne, Strand und Meer. Wen wundert es also, dass die iberische Halbinsel nicht nur als Urlaubsziel, sondern auch als Zweitwohnsitz eine der begehrtesten Destinationen ist. Und eine der viel versprechendsten: Ob preiswerte Appartements oder Luxusvillen – das Angebot ist groß, das Preisniveau attraktiv. Außerdem gibt es für EU-Ausländer weder Erwerbs- noch Aufenthaltsbeschränkungen und eine sehr gute Verkehrsinfrastruktur – nach und innerhalb Spaniens.
Obwohl die Preise für Neubauten in Spanien langsam steigen, ist Bauen immer noch erheblich billiger als in Deutschland. Die Arbeitslöhne sind niedriger und die Baumaterialien günstiger zu haben. Vielfach geht das allerdings auf Kosten der Qualität: Appartements für 500 Euro pro Quadratmeter sind häufig aus schlechten Grundmaterialien zusammengeschustert, wirklich gute Qualität gibt es erst ab etwa 1000 Euro.
Als Geheimtipp gilt die Costa de la Luz an der Atlantikküste. Im Gegensatz zur Costa del Sol und der Costa Blanca ist sie von Ruheständlern und überwinternden Zugvögeln aus dem kalten Nord- und Mitteleuropa noch wenig entdeckt.
Wer sich mit Claudia Schiffer und Michael Douglas auf Mallorca tummeln möchte, hat immer noch viele Möglichkeiten, sich einzukaufen. Knapp wird das Angebot nur bei den Fincas, dem Lieblingszweitwohnsitz betuchter Deutscher und Prominenter aus aller Welt. Alte Bauernhäuser in abbruchreifem Zustand wechseln für wahnwitzige Summen den Besitzer. Neuerdings werden auch Grundstücke teuer verkauft, für die es dann – entgegen der Angaben des Anbieters – keine Baugenehmigungen gibt. Wenn es dem Käufer auffällt, ist der Verkäufer mit dem Geld über alle Berge.
Auch auf den Kanaren gilt es aufzupassen. Ein nahezu ganzjähriges Hoch mit Temperaturen zwischen 20 und 30 Grad ist dafür verantwortlich, dass Immobilien für Ausländer knapp und teuer geworden sind. Wer sich trotzdem dort ansiedeln möchte, muss für ein vergleichbares Grundstück etwa doppelt so viel bezahlen wie auf dem Festland. Vermieten dürfen Ausländer ihre Wohnungen auf den Inseln des ganzjährigen Frühlings nur noch über Pools, de facto also gar nicht mehr.
Nebenkosten & Steuern
Grunderwerbsteuer:
sechs Prozent beim Kauf von privat aus zweiter Hand, sieben Prozent beim erstmaligen Verkauf von Häusern und Wohnungen. Eine Ausnahme sind die Kanaren: Hier gehen generell 4,5 Prozent des Kaufpreises ans Finanzamt.
Wertzuwachssteuer:
zwischen 15 und 40 Prozent des Wertzuwachses. Wenn es im Vertrag nicht anders vereinbart ist, muss die Wertzuwachssteuer der Verkäufer tragen.
Notar- und Grundbuchgebühren:
circa zwei bis 2,5 Prozent.
Grundsteuer:
ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Sie variiert zwischen 0,3 und 1,7 Prozent.
Vermögensteuer:
0,2 Prozent bis zu einem Handelswert von 26 Millionen Peseten, dann progressiv ansteigend bis zu 2,5 Prozent.
Einkommensteuer:
0,5 Prozent auf die Eigennutzung (wird als fiktive Mieteinnahme gesehen).
Makler:
Die Provision zahlt in Küstengebieten stets der Verkäufer. Im Binnenland gibt es in jedem Dorf einen „corredor del pueblo“ er kassiert fünf Prozent, je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer.
Mieteinnahmen:
Sind in Spanien und Deutschland zu versteuern – das deutsche Finanzamt verrechnet im Ausland Gezahltes. Schaltet ein Ausländer eine Vermietungsorganisation ein, muss diese pauschal 20 Prozent der Mieteinnahmen ans spanische Finanzamt abführen.
Erbschaft & Erbschaftsteuer:
Das deutsche Erbrecht, der deutsche Erbschein und das deutsche Testament werden in Spanien uneingeschränkt akzeptiert. Erbschaftsteuer muss sowohl in Deutschland als auch in Spanien gezahlt werden. Die im Ausland geleistete Steuer wird in Deutschland anteilig angerechnet
Kauf- und Zahlungsmodalitäten
In Spanien ist es üblich, im notariellen Vertrag einen niedrigeren Verkaufspreis anzugeben als tatsächlich vereinbart. Denn das spart Steuern für Käufer und Verkäufer. Diese Praxis wird von spanischen Behörden in gewissem Umfang geduldet. Verbriefen Sie mindestens zwei Drittel des tatsächlichen Preises. Der notarielle Vertrag ist – im Gegensatz zu deutschem Recht – in Spanien trotz Unterverbriefung gültig.
Kaufen Sie eine Immobilie von einem nicht in Spanien ansässigen Deutschen oder einem anderen Ausländer, sind Sie verpflichtet, fünf Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises zurückzubehalten, bis der Verkäufer seine Veräußerungsgewinnsteuer bezaht hat. Zahlt er diese nicht, müssen Sie das zurückbehaltene Geld ans Finanzamt abführen.
Ausländer, die von einem Einheimischen eine Immobilie kaufen, müssen immer noch nachweisen, dass das Geld aus dem Ausland kommt. Wer bar bezahlt, muss eine Bescheinigung der Grenzpolizei vorlegen.
Viele Deutsche glauben, die eigenen Landsleute seien besonders vertrauenswürdig. Die deutsche Staatsangehörigkeit und die Beherrschung der deutschen Sprache ist aber natürlich kein Nachweis für Seriosität.
Wenn Sie jemanden bevollmächtigen müssen, erteilen Sie die Vollmacht nicht umfassend, sondern nacheinander für einzelne Geschäfte.
